Drámai átalakulás a lakáspiacon, nem csak a rezsiemelkedés miatt – erre számíthatunk

2022. szeptember 16. 06:17

 Egyre több, a Makronómnak nyilatkozó ingatlanpiaci szakértő látja úgy, hogy egy hosszú-hosszú, kereslet vezérelte növekedési szakasz zárult, illetve zárul le mostanság. Természetesen nem egy hatásról, hanem sok-sok, egymást erősítő jelentős hatásról van most szó a piacon.  

2022. szeptember 16. 06:17
null

A banki kamatok, így kiváltképp a változó kamatozású (nem fixált) havi törlesztőrészletek emelkedése már elkezdődött, az új hitelek pedig egyre drágulnak – akár új, akár használt lakást, házat keres valaki. Erre jön rá az orosz-ukrán háború elhúzódása, a gazdasági bizonytalanság – így a létbizonytalanság – erősödése, az egyre gyakoribb áru- és munkaerőhiány, valamint az infláció egyre erősödő „szorítása” –  emeli ki Balla Ákos. A Balla Ingatlan alapító-vezetője kérdésünkre hozzátette: az infláció különösen az építőanyagok, továbbá rezsiköltségek küszöbön álló növekedése miatt hat negatívan a magyar ingatlanpiacra.

E tényezők ráadásul karöltve, egymást erősítve vezettek el oda az utóbbi hónapokban, hogy nagyon lecsökkent a lakást keresők vásárlási kedve, fékre lépett a piac legtöbb szegmense.

Leszámítva a már folyamatban lévő felújításokat, korszerűsítéseket, bővítéseket és új építéseket, hiszen ezek leállítása túl nagy érvágás lenne a fejlesztőknek, magánembereknek egyaránt.

Nem csak a kamatok: begyűrűzhet a rezsiemelkedés is a lakáspiacra

Miközben úgy tűnhet, hogy az energiaárak elszállása, és így a rezsiköltségek várható jelentős növekedése csak a nagyobb házban, lakásban élőket érinti, valójában ez a hatás tovagyűrűzik az egész ingatlanpiacra. Elsőként persze a nagyobb, korszerűtlen házak válnak a korábbi árszinteken eladhatatlanná. E trend félreismerhetetlen jelei már most látszanak – állítja Balla Ákos.

A Balla Ingatlan vezetője megjegyzi azt is:

ha a benzinárak nőnek, akkor a nagyvárosok környékéről ma nagyon jellemző ingázás is jelentősen megdrágul.

Kinek kell a nagy, korszerűtlen, központtól távolabbi otthon?

Nagyot fordult tehát az elmúlt hónapokban a hazai ingatlanpiac, még akkor is, ha az eladók egy része ezt egyelőre nem hajlandó tudomásul venni – figyelmeztetnek a szakértők. Még az OTP Ingatlanpont vezető elemzője, Valkó Dávid is csaknem a vészharangot kongatja. Az OTP elemzője szerint már a várható rezsidíj-emelkedés bejelentését követő napokban, hetekben érzékelhető lett a piacon például az agglomerációs házak, lakások némi átértékelődése.
Olyan értelemben legalábbis, hogy a szakértők szerint megnehezült a nagyobb, különösen pedig a nagyobb, egyszersmind korszerűtlen házak értékesítése. És – teszik hozzá többen – közel sem csak a nagyon öreg házaké, de azoké is, amelyek 15-20, vagy 30-40 évvel ezelőtt épültek, és akkor még korszerűnek számítottak. Az első, hirtelen ijedtségen persze túlesett a piac, így ahol van például napelem vagy hőszivattyú, illetve más alternatív fűtési lehetőség, vagy szigetelés és modern nyílászárók, ott azért más a helyzet.

Amikor az inflációnak akad pozitív a hatása is

A fenti helyzetben például a nagy és korszerűtlen otthonok árának jelentősen esnie kellene, ám ez több okból sem következett be – legalábbis egyelőre. Az első ok, hogy az ilyen eladók többsége nincsen igazán sürgős eladási helyzetben, így akár hosszú hónapokig is kitartják a magas kínálati árat akkor is, ha nem, vagy alig van érdeklődő. Továbbá – és ez már az egész piacra jellemző – a magas áremelkedés miatt inkább arra lehet számítani, hogy éveken át nagyjából azonosak maradnak a kínálati árak, de az infláció miatt reálértéken csökkennek. Ahogyan az új építés és a felújítás drágul, valamint a befeketők az infláció elől folyamatosan “menekítik” ingatlanba válság alatt a pénzüket, ez jelentősen fékezi az árcsökkenést, főként a kisebb, olcsóbb, könnyebben eladható-kiadható, városi lakóingatlan szegmensben.

Az energiapiaci bizonytalanságban természetesen nem csak a kis, városi lakásokra, de a korszerű, kisebb méretű, esetleg napelemmel, hőszivattyúval már felszerelt otthonokra egy recessziós környezetben is jobban akadhat majd vevő. Továbbá pedig az a fura helyzet állt elő, hogy a korszerű új otthonok mellett a panelek iránti érdeklődés is viszonylag magas maradt, mert hiszen a távfűtéses otthonok – mind a mai napig – lényegében kimaradtak a rezsi-növekedés alól.

Igaz OTP Ingatlanpont vezető elemzője kiemeli:

sokkal jobban megmutatkozhatna a lakótelepi lakások árában a korábban elvégzett energetikai korszerűsítés pénztárcakímélő hatása, ha a távfűtés díja is közelebb kerülne a valódi költségekhez.

Ám addig is a piaci átértékelődés nyertesei maradhatnak az egyedi fogyasztásmérős, szabályozható fűtésű, hőszigetelt lakások.

Ez továbbá új felújítási hullámot is elindíthat, ám jelentősebb átrendeződést csak a jövő évre valószínűsít az OTP Ingatlanpont. Továbbá sokasodnak az arra utaló jelek és híradások is, hogy a házgyári lakásokhoz is begyűrűzhet a földgáz árának emelkedése.

Előnyben a hatszázötvenezer panel, vidéken is – de meddig?

Ráadásul nem kis számról van szó: a KSH legutóbbi adatai alapján, tavaly valamivel több mint 650 ezer lakás melegéről gondoskodott távfűtés. Ezen ingatlanok döntő többsége lakótelepi panellakás. Igaz a technológiát néhol új ingatlanfejlesztéseknél is alkalmazzák. A távfűtéses lakások legnagyobb része – mintegy 240 ezer – a fővárosban található, ezek mintegy fele négy kerületre koncentrálódik (a III.; a IV.; a XI. és a XIII. kerületekre).

Az ország más részeiben is alapvetően nagyvárosi jelenség a távfűtés, a 410 ezer lakás nagyjából 70 százaléka valamely megyei jogú városban található. Utóbbiak közül csak Zalaegerszegen és Nagykanizsán nem használatos ez a fűtési mód. Ezzel szemben a 20 ezret is meghaladja az érintett háztartások száma Székesfehérváron, Tatabányán, Győrben, Pécsen, Miskolcon, Debrecenben és Szegeden.

Ezeket az ingatlanokat nem érintette a rezsidíjak emelkedése, azonban sokasodnak az arra utaló jelek és híradások, hogy a házgyári lakásokhoz is begyűrűzhet a földgáz árának emelkedése...

„Amennyiben a távfűtéses lakások esetében is megjelennek a megemelkedett rezsiköltségek, úgy ez a változás egy dinamikusan változó ingatlanpiaci szegmensbe érkezne, hiszen a házgyári otthonokat érintő adásvételek száma tavaly több mint 20 százalékkal, 20 ezer fölé nőtt, míg az áremelkedés mértéke megközelítette a 13 százalékot. Ugyanakkor két éve megfordult az a tendencia, hogy a panellakások áremelkedése más lakóingatlan-típusoknál meredekebb, és tavaly a lakáspiac minden szegmensét szinte azonos mértékű emelkedés jellemezte” – fejtette ki az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A NAV 2021. évi statisztikái alapján egyébként a lakótelepi lakások átlagos négyzetméterára országosan 395 ezer, Budapesten pedig 570 ezer forint volt. Ezen belül azonban – várostól, városrésztől függően – hatalmas a szórás. Míg a fővárosi Havanna lakótelepen 453 ezer, addig az – elegánsnak számító – Kaszásdűlőn 736 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár. Vidéken még nagyobbak a különbségek: az ózdi Béke és Vasvár úti lakótelep 90-100 ezrétől a Budaörsi lakótelep 600 ezréig terjed a skála.


Jelentősen lassulhat a kiköltözési hullám

A paneleket leszámítva számos negatív tényező mellé jött be pár hete tehát a rezsiköltségek várható drasztikus növekedése. Ennek eredményeként akár meg is fordulhat az eddigi „városból kifelé és minél nagyobb otthonba” költözés trendje. A városok külső részein és az agglomerációkban immár nem keresleti, hanem már most kínálati piacról beszélhetünk. Másrészt a rezsivel kapcsolatos legutóbbi kormányzati intézkedések hatására ismét a kisebb ingatlanok, így többek között a panellakások válhatnak kelendőbbé – erősítette meg a fent leírtakat Balla Ákos is.

A külvárosok, vagy akár a külső kerületek esetében ugyanakkor egyre nagyobb költség-tényezőként jelenik meg az üzemanyagok ára, hiszen az a család, ahol ház, sorház vagy akár nagyobb lakás megvásárlása is szóba kerülhet, legalább egy, de inkább két autóval rendelkezik. Természetesen e családok jellemzően a nagyváros belső részébe járnak dolgozni, tanulni, szórakozni, kikapcsolódni. Nagyon nem mindegy azonban, hogy a következő évek, évtizedek során mennyit kell az autók fenntartására elkölteni, mennyit időt kell a dugókban tölteni.

Jó hír: maradnak a támogatások és az áfa-kedvezmény

Egy másik szegmensben, az új építésű piacon egyfelől fontos, hogy az új lakások korszerűek, eleve alacsony energiafogyasztásúak, de az is tovább erősíti ezt a részpiacot, hogy az 5 százalékos lakásáfa, valamint a legnépszerűbb lakástámogatások, a Babaváró és a CSOK meghosszabbítását július végén a kormányzat egyértelművé tette.
Így az elmúlt hónapokban ugyan – mint említettük – óvatosabbá váltak a beruházók és a vásárlók, az új építésű piac – dacára a magas inflációnak, a növekvő kivitelezési időknek és a növekvő költségeknek – mégis meglehetősen stabil lábakon áll. Ezt erősítik az idei első féléves adatok. Az OTP Jelzálogbank legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint több mint 5 százalékkal nőtt az átadott új lakások száma a múlt év első félévben.

Az eladások pedig – részben a tavasszal még elérhető, nagyon olcsó, kedvező zöldhitelnek köszönhetően – 20 százalékkal nőttek. Az OTP Ingatlanpont szakértői szerint az újlakások iránti érdeklődést ráadásként az elszálló energiaárak is erősíthetik a jövőben. A jelenlegi inflációs környezet az új lakásokat hosszú távú befektetési lehetőségként értékeli fel, és erre erősítenek rá az új ingatlanok kedvező energetikai besorolásával, modern gépészetével és minőségi szigetelésével együtt járó – már említett – alacsonyabb rezsiköltségek is.

Az OTP Ingatlanpont szakértője azonban megjegyzi: a beruházók óvatosságának ezzel együtt voltak látható jelei az elmúlt fél évben:

az első hat hónapban mindössze 119 új (kétlakásosnál nagyobb) projekt értékesítése indult el a fővárosban, 2300 lakás építésével. Ez felével kevesebb, mint a tavalyi ugyanezen időszak értékesítési számai, és az előző félévhez mérve is egyharmados a csökkenés.

Az elmúlt hét évben ennél kisebb volumen csak a koronavírus-járvány kirobbanásakor volt látható a piacon, 2020-ban. A keresleti oldal teljesítményét vizsgálva 3800 új lakást vásároltak meg az első félévben, ami bár ötödével több a tavalyi ugyanezen adatnál, 2021 második félévéhez képest viszont 25 százalékos a visszaesés.

Összesen 36 komment

A kommentek nem szerkesztett tartalmak, tartalmuk a szerzőjük álláspontját tükrözi. Mielőtt hozzászólna, kérjük, olvassa el a kommentszabályzatot.
Sorrend:
Ubulka57
2023. január 08. 12:08
Kinek adtak ilyet ingyen?
files32
2023. január 07. 11:39
Rezsiemelkedés? Ugye, ugye.
ThuleanPerspective
2023. január 07. 11:39
Igen, akinek volt pénze felvásárolt mindent, és kiadja bérleménybe, akinek nem volt az meg csináljon amit akar. Én az agglomerációban egy helyi vagyok, esélyem nincs itt venni valamit úgy fel lettek baszva az árak, az új honfoglalóktól. Az emberek elözönlötték, nem csak élhetetlen, de egy helyinek megfizethetetlen. Persze nem a helyi (volt komcsi) kiskirályok "vállalkozók" -nak, akik felvásároltak mindent a CSOK -kal, Budapestről és az ország minden részéből ideözönlő komcsik mellett. Plusz tele van be nem jelentett borsodi meg ukrán melóssal, zsúfolt és élhetetlen....
MaBaker
2023. január 07. 11:39
"Nagyon nem mindegy azonban, hogy a következő évek, évtizedek során mennyit kell az autók fenntartására elkölteni, mennyit időt kell a dugókban tölteni." Milyen dugók? :D Ha beborul Európa, akkor max az ördögszekerek tülekednek majd egymással :)
Jelenleg csak a hozzászólások egy kis részét látja. Hozzászóláshoz és a további kommentek megtekintéséhez lépjen be, vagy regisztráljon!