Nem a lakások a drágák, hanem a föld alattuk?

„Az utóbbi években számos közgazdász – például Josh Ryan-Collins vagy Joseph Stiglitz – részesíti a föld/telekárakat kitüntetett figyelemben, újra elővéve néhány gondolatot, amelyek a korábbi korok közgazdászait, politikusait foglalkoztatták. Churchill például 1909-ben így fakadt ki:

»Utak, utcák épülnek, javulnak a szolgáltatások, a villany az éjszakát nappallá változtatja … és mindeközben a földesúr meg se moccan… Egyik fejlesztéshez sem járult hozzá, mégis mindegyik növeli földjének értékét.«

A telek esetében azóta is kulcsfontosságú az elhelyezkedése, infrastrukturális ellátottsága. Milyen közel vannak hozzá jó iskolák, óvodák? Milyenek az onnan elérhető munkalehetőségek? Mennyire élhető és élvezhető a környék?

A lakásárak elemzésénél szokás a keresletet és a kínálatot befolyásoló tényezőkön végigmenni, amelyek nyilvánvalóan eltérnek az egyes országok esetében. Ryan-Collins mindenesetre egy sajátosságot kiragad: jó lokációból véges van, a legnépszerűbbekből pedig különösen nehéz többet varázsolni. Idővel, technológiai fejlesztésekkel bizonyos építőanyagokat, vagy akár a munkaerő egy részét lehet helyettesíteni, lokáció esetében azonban a bővítés sokkal nehezebb. Ahogy pedig különböző okokból kifolyólag egyre több pénz kerget egy meglehetősen rugalmatlan jó lokáció kínálatot, úgy szükségszerű az árak emelkedése.

Lássunk néhányat ezekből az okokból.

– A bankok hitelezésük során pénzt teremtenek (vagyis mind az eszköz, mind a forrásoldala nő a mérlegüknek), az utóbbi évtizedekben pedig egyre inkább a jelzáloghitelezés felé fordultak. Más szóval a bankok egyre több pénzt teremtettek általában már létező (általában nem újonnan épült) ingatlanok vásárlásához. A jelzáloghitelezés térnyerésével párhuzamosan pedig egyre nőtt annak makrogazdasági jelentősége is. A monetáris politika például a hitelezés/pénzteremtés ciklikusságának tompítása érdekében, gazdasági nehézségek esetében a jelzáloghitelezést is ösztönzi alacsonyabb kamatlábakon vagy egyéb célzott programokon keresztül. A jelzáloghitelezés előretörése egyébként többféle folyamattal is összefügg. Kiemelendő a szabályozói környezet változása, az értékpapírosítás, valamint az, hogy az utóbbi évtizedekben a bankok egyre inkább a fedezet-alapú hitelezés felé fordultak a korábban jellemző kapcsolati alapú hitelezés (relationship banking) helyett, és az ingatlanok kedvelt fedezeti formaként szolgáltak.

– A nagy jegybankok eszközvásárlásai pénzt pumpáltak a pénzügyi rendszerbe.

– A jó lokációnak nem csupán a használati értéke nagy, hanem a befektetők (akik az előző tényezők miatt is növelték vagyonukat), mint értékmegőrző befektetésre is tekintenek.

– Az államok a társadalom egy részének otthonszerzéssel kapcsolatos nehézségeit enyhíteni szándékozva, programjaikkal manapság elsősorban a keresleti oldalt támogatják: vagyis pénzt vagy kedvezményes hitelt nyújtanak a lakás megszerzéséhez. Ilyen például a Help to Buy program az Egyesült Királyságban. (...)

Az egyenlőtlenség a tulajdonban lévő ingatlan elhelyezkedése szerint is éleződött, ami feltehetően nem független a fent említett tényezőktől, illetve a legkeresettebb lokációk korlátozott mivoltától. Egy tanulmány például azt találta 6 országot és 22-30 éves időtartamot vizsgálva, hogy a fővárosi ingatlanok ára évente átlagosan 0,6-3,5 százalékponttal jobban növekedett, mint az ingatlanárak az országok többi részében.

A telek-, így ingatlanárak kérdése tehát messze túlmutat a csupán közgazdász berkeken, felvetve társadalmi igazságossággal, egyenlőtlenséggel, demográfiával és gyermekvállalással kapcsolatos kérdéseket is.”