Visszafogja a munkánkat a magas lakásár?

2020. február 18. 10:24

Számos országban nemcsak a vidéki ingatlanokhoz képest drágultak a fővárosi ingatlanok, hanem ahhoz képest is, amit a kereslet-kínálat alapvető tényezői megmagyaráznak.

2020. február 18. 10:24
Baranyai Eszter

„Néhány országban kimutatták, hogy a növekvő ingatlanárbeli különbségek erősen hatnak a munkavállalói mobilitásra. De közel sem úgy, ahogy várnánk!  A drágább ingatlanokkal – és feltehetően gyakran jobb munkaerőpiaci helyzettel – rendelkező települések vonzereje csökken a (munkaképes) lakosság körében. Norvégiában például 2016-ban azt találták a különböző régiókat és a 30-49 éves korosztályt vizsgálva, hogy az országoshoz képest magasabb lakásár negatívan hatott a nettó odaköltözők számára (avagy nagyobb nettó elvándorlással párosult) (IMF, 2016). A főváros, Oslo esetében úgy becslik, hogy az országos átlagot 25%-kal meghaladó lakásár-emelkedés 10%-os növekedést idéz elő a 30-49-es korosztály elvándorlásában. Angliában pedig egy 2006-os tanulmány talált ilyen hatást, bár azt is megjegyzi, hogy a lakásárakat a szomszédos régiók áraihoz célszerű viszonyítani, vagyis a magas lakásár valóban az adott régióba való költözés vonzerejét csökkentette, de a jó a munkalehetőségek pozitívan hatottak a szomszédos régiókba költözők számára (Murphy és szerzőtársai, 2006): feltehetően megnőtt a bejárók száma.

A munkavállalók földrajzi mobilitása hozzájárul ahhoz, hogy a kínált munka és a munkaerő egymásra találjon. A közgazdászok (klasszikus) általános egyensúlyi modellje szerint a költözést két település közötti bérkülönbség határozza meg (Harris-Todaro, 1970). A munkaerő-beáramlás a munkaerőhiányt – és így a béreket is – mérsékli, az elvándorlás esetében pedig fordított folyamat zajlik le. A munkaerőpiaci viszonyok így konvergálnak, egészen az egyensúlyi helyzetig, amikor is már nem éri meg elköltözni.

A gyakorlatban ez azonban nem valósul meg hiánytalanul. Jelentős regionális különbségeket fedezhetünk fel például a munkanélküliségi rátában, ami a költözési hajlandóságot mérséklő tényezőkkel is összefügg. Ezen tényezők egyike lehet a lakásár.

Regionális különbségek a munkanélküliségben országokon belül. Forrás: OECD, saját számítás. A legmagasabb illetve a legalacsonyabb OECD large region (TL2) munkanélküliségi ráták különbsége. Magyarország esetében például Észak-Alföld és Közép-Dunántúl, Franciaországban pedig Mayotte (tengerentúli terület) és Pays de la Loire régiók munkanélküliségi rátáinak különbsége. Az adatok az adatbázisban fellelhető legfrissebbek – többnyire 2017-re vonatkoznak.

Számos ország esetében megfigyelhető, hogy az ország különböző részein található ingatlanok árai egyre távolodnak egymástól. Egy 6 országot[1] és 22-30 éves időtartamot vizsgáló tanulmány alapján, a fővárosi ingatlanok ára évente átlagosan 0,6-3,5 százalékponttal jobban növekedett, mint az ingatlanárak az országok többi részében (Claeys és szerzőtársai, 2017). Ez azt is jelenti, hogy egy vidéki ingatlan árából egyre nehezebben lehet egy fővárosi ingatlant vásárolni. Azokban az országokban, ahol különösen magas a saját ingatlanban lakók aránya, az ingatlanárak regionális különbségei még inkább fékezhetik a munkavállalók mobilitását.

De számos országban nemcsak a vidéki ingatlanokhoz képest drágultak a fővárosi ingatlanok, hanem ahhoz képest is, amit a kereslet-kínálat alapvető tényezői (például jövedelem, bérleti díjak, kamatlábak, demográfiai változások, stb.) megmagyaráznak. 2017-ben az IMF például úgy becsülte, hogy Oslóban a fundamentumokhoz képest 10-20%-kal drágábbak az ingatlanok, ezzel szemben az olajrégiókban nincsenek túlértékelve, és az ország többi részében is csak 5-10%-kal (IMF, 2017). Magyarországon is hasonlót fejt ki az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése: az országos lakáspiaci átlag nem haladja meg a fundamentumok által indokolt szintet, de a budapesti igen, mégpedig mintegy 13%-kal (MNB, 2019). Az ingatlanárak növekedésének okairól bővebben itt írtunk. Ha az ingatlanárak növekednek a bérekhez képest, hiába magasabb egy adott településen a bérszínvonal, elképzelhető, hogy egyre nehezebben lehet ott saját lakást vásárolni, és ez szintén eltántoríthat az odaköltözéstől.

A lakhatási költségek – albérlet, hitelrészlet – tekintetében valóban ehhez illeszkedő megállapítást tesz az Eurostat 2019-es regionális évkönyve. Az EU-28 országokat vizsgálva, a városlakók 12,5%-ánál haladta meg a nettó lakhatási költség a háztartások rendelkezésre álló jövedelmének 40%-át (!). Vidéken ez csupán a lakosság 7,8%-ára volt igaz[2].

Kérdés természetesen, hogy kívánatos-e a munkavállalók földrajzi mobilitása. Nem vet-e fel számos problémát, kiszakítva a munkavállalót és esetlegesen a családját a megszokott mikroközegből, megnehezítve esetleg az idős rokonokról való gondoskodást, avagy a nagyszülői segítséget? Nem hat-e hátrányosan a szakképzett munkavállalók elvándorlása az adott régióra? Ezek a kérdések túlmutatnak jelen cikk keretein; mindenesetre érdemes hangsúlyozni, hogy nem feltétlenül ideális, hogyha akárcsak részben is a lakásárak regionális különbségei miatt kényszerül a munkavállaló a számára megfelelő(bb) munkalehetőségről lemondani. A gazdasági növekedést támogatja, hogyha a munkaerőkínálat és a munkalehetőségek egymásra találnak. Egy a célvároshoz közeli településről való bejárás jelenthet ugyan részleges megoldást, ugyanakkor különösen a hosszadalmas ingázás számos egyéb – például életminőséggel vagy környezetszennyezéssel kapcsolatos – kérdést vet fel.”

Kapcsolódó cikkek

Összesen 10 komment

A kommentek nem szerkesztett tartalmak, tartalmuk a szerzőjük álláspontját tükrözi. Mielőtt hozzászólna, kérjük, olvassa el a kommentszabályzatot.
Sorrend:
Menhetten
2020. március 20. 15:39
Miközben az ingatlanárak és az albérletárak az egekbe szöktek, miniszteri tanácsadó, fideszes polgármester gyerekei, a kerületi újság főszerkesztője, a fideszes parlamenti képviselő sofőrje, a volt alpolgármestere gyereke, és még sokan mások beköltöztek a közvagyont képező lakásokba. Az egy dolog, hogy ezek a kedves emberek nagyon jutányos áron bérelhetnek közpénzből felújított lakásokat, de meg is vehetik a bérleményt. Mégpedig féláron, a bérleti szerződés ezt garantálja. De a falánk elvtársaknak ez sem elég. Kihívják a szintén kebelbarát saját használatú ingatlanbecslőjüket, aki a valós piaci ár egyharmadára becsüli fel a lakás értékét (itt is működik az egyharmad-kétharmad, egyharmadot kifizetnek, kétharmadot ellopnak), majd ennek a nagyon alábecsült árnak a felét fizetik ki. Tehát a valós piaci ár egyharmadának a felét. Azt sem azonnal, hanem majd valamikor, 13-15 év múlva. Ám eladni azonnal el tudják, meg is teszik. A 444.hu Weiszgáber Brigitta esetét hozza példaként. Az általa bérelt lakás piaci értéke 30-40 millió körül van. Jött az ingatlanbecslő, aki felbecsülte az értéket (vagyis inkább lebecsülte) 13,3 millióra. Ennek a fele a vételár. A kedves hölgy tehát vásárolt a Viola utcában egy frissen (közpénzből!) felújított lakást 6,8 millió forintért, majd azzal a lendülettel meghirdette eladásra 32 millióért. Hát nem gyönyörű? De.
atila68
2020. március 20. 15:38
Ha az ingatlanárakon múlna a társadalmi mobilitás akkor Luxemburg és Svájc lenne a két legproblémásabb ország Euróbában, majd közvetlen utána Belgium.
cga82
2020. március 18. 08:34
Győrben pl Audi tanszék van. Gondolom azon is röhögsz.
Jack Reynor
2020. március 18. 08:32
ügyes cikkkezdeményezés. Azért Mayotte-t nem venném bele a francia különbségek számításába.
Jelenleg csak a hozzászólások egy kis részét látja. Hozzászóláshoz és a további kommentek megtekintéséhez lépjen be, vagy regisztráljon!

Ezek is érdekelhetik